Mietwohnung barrierefrei umbauen: Rechte, Kosten & Förderung 2026

Barrierefreier Umbau als Mieter — Ihr Recht nach § 554 BGB

Rund 58 % der deutschen Haushalte leben zur Miete. Wer im Alter oder nach einem Unfall in der eigenen Wohnung bleiben möchte, steht vor einer entscheidenden Frage: Darf ich als Mieter überhaupt barrierefrei umbauen?

Die Antwort ist: Ja. Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt Mietern ein ausdrückliches Recht auf bauliche Veränderungen, die den Gebrauch der Wohnung für Menschen mit Behinderung ermöglichen. Aber der Weg dahin hat Regeln — und Fallstricke.

Ihr Rechtsanspruch: § 554 BGB im Detail

Seit 2001 regelt § 554 Abs. 1 BGB, dass ein Vermieter seine Zustimmung zu baulichen Veränderungen nicht verweigern darf, wenn diese für den behinderungsgerechten Gebrauch der Wohnung erforderlich sind.

Was das bedeutet:

Sie haben einen Rechtsanspruch auf Zustimmung — der Vermieter kann nicht einfach "Nein" sagen
Der Anspruch gilt bei Behinderung, Pflegebedürftigkeit oder altersbedingten Einschränkungen
Er gilt für die Mietwohnung selbst und den Zugang dazu (Hausflur, Eingang)
Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn seine Interessen überwiegen (z. B. statische Probleme, Denkmalschutz)

Was der Vermieter verlangen kann:

Sicherheitsleistung für den späteren Rückbau (z. B. Kautionskonto)
Fachgerechte Ausführung durch qualifizierte Handwerker
Schriftliche Dokumentation der geplanten Maßnahmen
Rückbauverpflichtung bei Auszug (mit wichtigen Ausnahmen, siehe unten)

Wichtig zu wissen:

Der Vermieter muss die Kosten nicht tragen. Der Umbau geht auf Kosten des Mieters — deshalb ist die Förderung so entscheidend.

Schritt für Schritt: So gehen Sie als Mieter vor

1. Bedarf feststellen

Welche Barrieren in Ihrer Wohnung müssen beseitigt werden? Typische Probleme:

Badewanne statt bodengleicher Dusche
Zu schmale Türen (unter 80 cm)
Schwellen und Stufen innerhalb der Wohnung
Fehlende Haltegriffe
Zu hohe Schalter, Steckdosen, Armaturen

2. Pflegegrad beantragen (falls nicht vorhanden)

Ein Pflegegrad ist keine Voraussetzung für den Umbau nach § 554 BGB — aber er öffnet den Zugang zu 4.180 Euro Zuschuss von der Pflegekasse. Selbst Pflegegrad 1 reicht aus. Der Antrag wird bei der Pflegekasse gestellt, die Begutachtung erfolgt durch den Medizinischen Dienst.

3. Vermieter schriftlich informieren

Senden Sie Ihrem Vermieter ein formloses Schreiben mit:

Beschreibung der geplanten Maßnahmen
Begründung (ärztliches Attest oder Pflegegradbescheid beifügen)
Verweis auf § 554 Abs. 1 BGB
Zusicherung der fachgerechten Ausführung
Angebot zur Rückbauverpflichtung bei Auszug

Tipp: Per Einschreiben mit Rückschein senden. Der Vermieter muss innerhalb einer angemessenen Frist (ca. 4 Wochen) reagieren. Schweigt er, gilt die Zustimmung als erteilt.

4. Kostenvoranschläge einholen

Holen Sie mindestens zwei Angebote von Fachbetrieben ein. Die Kostenvoranschläge dienen als:

Grundlage für die Pflegekasse (muss vor Baubeginn eingereicht werden)
Nachweis gegenüber dem Vermieter
Basis für die steuerliche Absetzbarkeit

5. Förderung beantragen

Vor Baubeginn alle Fördermittel beantragen — wer zuerst umbaut, geht leer aus.

6. Umbau durchführen

Nur nach Erhalt aller Bewilligungen. Rechnungen per Überweisung zahlen (keine Barzahlung — sonst keine steuerliche Absetzbarkeit).

Förderung für Mieter: Welche Töpfe stehen offen?

Als Mieter haben Sie eingeschränkteren Zugang zu Fördermitteln als Eigentümer. Einige Programme stehen trotzdem offen:

Pflegekasse: 4.180 Euro Zuschuss

Voraussetzung: Pflegegrad 1–5
Für Mieter: Ja, auch in Mietwohnungen
Max. Betrag: 4.180 Euro pro Maßnahme
Wichtig: Bei mehreren Maßnahmen können bis zu 4 × 4.180 Euro = 16.720 Euro möglich sein (wenn der Pflegegrad sich zwischen den Maßnahmen ändert)
Antrag: Bei der Pflegekasse, Kostenvoranschlag beifügen, vor Baubeginn

Steuerliche Absetzbarkeit: § 35a EStG

Was: 20 % der Handwerkerkosten (Arbeitslohn) als Steuerermäßigung
Max. Betrag: 1.200 Euro pro Jahr
Für Mieter: Ja
Voraussetzung: Rechnung per Überweisung bezahlt
Achtung: Nur anrechenbar, wenn nicht bereits durch Pflegekasse gefördert

Steuerliche Absetzbarkeit: § 33 EStG (außergewöhnliche Belastungen)

Was: Gesamte Umbaukosten als außergewöhnliche Belastung absetzbar
Voraussetzung: Amtsärztliches Attest oder Behinderung nachgewiesen
Für Mieter: Ja
Vorteil: Keine Obergrenze, aber zumutbare Eigenbelastung wird abgezogen
Achtung: Schließt § 35a für dieselbe Maßnahme aus

Krankenkasse: Hilfsmittel

Was: Badewannenlifter, Toilettensitzerhöhung, Duschstuhl
Voraussetzung: Ärztliche Verordnung
Für Mieter: Ja
Kosten: Gesetzliche Zuzahlung (max. 10 Euro)
Wichtig: Gilt nur für mobile Hilfsmittel, nicht für bauliche Veränderungen

Eingliederungshilfe (SGB IX)

Was: Zuschuss zur Wohnungsanpassung bei anerkannter Behinderung
Voraussetzung: Anerkannte Behinderung, Antrag beim Sozialamt
Für Mieter: Ja
Betrag: Individuell, kann erheblich sein
Tipp: Oft übersehen — insbesondere bei jüngeren Menschen mit Behinderung prüfen

Was Mieter NICHT nutzen können

KfW 159 Kredit: Nur für Eigentümer oder Vermieter
KfW 455-B Zuschuss: Nur für Eigentümer
Die meisten Landesprogramme: Richten sich an Eigentümer (Ausnahmen: Berlin IBB, Schleswig-Holstein Fonds)

Tipp für Mieter: Sprechen Sie Ihren Vermieter auf den KfW 159 an. Er kann den Kredit beantragen und die Maßnahmen durchführen — die Modernisierungsumlage (8 % pro Jahr) ist bei barrierefreiem Umbau aber gedeckelt.

Rückbaupflicht: Wann Sie zurückbauen müssen — und wann nicht

Grundsatz: Rückbaupflicht bei Auszug

Nach § 546 BGB müssen Sie die Wohnung bei Auszug im ursprünglichen Zustand zurückgeben. Das bedeutet theoretisch: Haltegriffe entfernen, Dusche wieder zur Badewanne umbauen.

Ausnahmen in der Praxis

In der Realität wird der Rückbau oft nicht verlangt, weil:

Barrierefreie Bäder den Wohnungswert steigern — viele Vermieter übernehmen die Maßnahmen
Die nächsten Mieter oft ebenfalls älter sind und von der Barrierefreiheit profitieren
Der Rückbau teurer sein kann als der Nutzen für den Vermieter

Empfehlung

Verhandeln Sie vor dem Umbau schriftlich mit Ihrem Vermieter:

Verzicht auf Rückbaupflicht (ideal)
Teilweiser Rückbau (z. B. nur Haltegriffe, nicht die Dusche)
Vermieter übernimmt einen Teil der Kosten im Gegenzug für Eigentumsübergang

Typische Maßnahmen und Kosten in der Mietwohnung

Maßnahme	Kosten (ca.)	Pflegekasse	Vermieter-Zustimmung
Haltegriffe montieren	200–500 €	Ja	Meist formlos
Bodengleiche Dusche	4.000–8.000 €	Ja	Schriftlich erforderlich
Türverbreiterung	800–2.500 € je Tür	Ja	Schriftlich erforderlich
Schwellen entfernen	300–800 € je Schwelle	Ja	Schriftlich erforderlich
Badewannenlift (mobil)	200–600 €	Über Krankenkasse	Nicht nötig
Toilettensitzerhöhung	30–150 €	Über Krankenkasse	Nicht nötig
Anti-Rutsch-Beschichtung	200–500 €	Ja	Meist formlos

Faustregel: Mobile Hilfsmittel (Duschstuhl, Toilettensitz, Badewannenlift) brauchen keine Vermieter-Zustimmung. Bauliche Veränderungen (Dusche, Türen, Schwellen) brauchen schriftliche Zustimmung.

Häufige Fehler als Mieter

1. Umbau ohne Vermieter-Zustimmung

Auch wenn § 554 BGB ein Recht auf Zustimmung gibt — eigenmächtiger Umbau ohne vorherige Mitteilung kann zur Abmahnung oder Kündigung führen. Immer zuerst schriftlich informieren.

2. Pflegekasse erst nach Umbau kontaktieren

Der häufigste und teuerste Fehler: Die Pflegekasse zahlt nur, wenn der Antrag vor Baubeginn gestellt wurde. Nachträgliche Anträge werden ausnahmslos abgelehnt.

3. Handwerker bar bezahlen

Wer Handwerker bar bezahlt, verliert den Steuerbonus nach § 35a EStG komplett. Immer per Überweisung auf das Geschäftskonto des Betriebs.

4. Keine Kostenvoranschläge einholen

Ohne Kostenvoranschlag kein Pflegekassen-Zuschuss. Mindestens zwei Angebote einholen — das hilft auch bei der Preisverhandlung.

5. Rückbaupflicht nicht klären

Wer vor dem Umbau nicht über die Rückbaupflicht verhandelt, steht bei Auszug vor hohen Kosten. Die Vereinbarung schriftlich festhalten.

Häufige Fragen

Darf mein Vermieter den barrierefreien Umbau verbieten?

Nein. Nach § 554 Abs. 1 BGB darf der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn seine Interessen die des Mieters überwiegen. Das ist in der Praxis selten der Fall — z. B. bei denkmalgeschützten Gebäuden oder wenn die Maßnahme die Bausubstanz gefährdet.

Muss der Vermieter die Kosten des Umbaus tragen?

Nein. Der Umbau geht auf Kosten des Mieters. Der Vermieter kann allerdings freiwillig einen Teil übernehmen, z. B. wenn die Maßnahme den Wohnungswert steigert. Der Vermieter kann auch den KfW 159 Kredit beantragen und die Kosten über eine (gedeckelte) Modernisierungsumlage weitergeben.

Bekomme ich als Mieter die 4.180 Euro von der Pflegekasse?

Ja, wenn Sie einen Pflegegrad (1–5) haben. Die Pflegekasse zahlt unabhängig davon, ob Sie Eigentümer oder Mieter sind. Antrag vor Baubeginn mit Kostenvoranschlag bei Ihrer Pflegekasse stellen.

Was passiert mit den Umbauten, wenn ich ausziehe?

Grundsätzlich gilt die Rückbaupflicht. In der Praxis verzichten viele Vermieter darauf, weil barrierefreie Wohnungen nachgefragt sind. Klären Sie das vor dem Umbau schriftlich.

Kann ich in einer Mietwohnung einen Treppenlift einbauen?

Ja, auch ein Treppenlift fällt unter § 554 BGB. Der Vermieter muss zustimmen, wenn der Lift für den behinderungsgerechten Zugang zur Wohnung erforderlich ist. Mietlifte (statt Kauf) sind eine Option, die die Rückbaupflicht vereinfacht.

Zahlt die Pflegekasse auch in einer WG oder im betreuten Wohnen?

Ja. Die wohnumfeldverbessernden Maßnahmen nach § 40 SGB XI gelten auch in Wohngemeinschaften und betreutem Wohnen. In Pflege-WGs mit bis zu 4 Pflegebedürftigen kann die Pflegekasse sogar 4 × 4.180 € = 16.720 Euro pro Maßnahme bewilligen.

Fachbetrieb finden

Ein erfahrener Fachbetrieb kennt die besonderen Anforderungen beim Umbau in Mietwohnungen: fachgerechte Ausführung, Dokumentation für den Vermieter und Unterstützung beim Pflegekassen-Antrag.

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